住在杭州網7月11日訊(記者 豐方旭 魏盼)“新低、萎縮、降價、乏力”,這些關鍵詞充斥著2022年上半年杭州的二手房市場,半年僅2.5萬套的成交量,創下多年低位。
在517新政定向放松二手房之后,市場有復蘇跡象,但不同區域、不同產品以及民眾的預期,均出現了巨大的分化。
在這市場微妙變化的節點,浙報傳媒地產研究院針對杭州的二手房市場,推出系列分析文章。
第三篇我們將關注新政對于杭州改善板塊的影響以及改善板塊現狀。
6月杭州二手房市場成交量創下年內新高,但對比近幾年同期,仍處于末位狀態,可謂“溫而不火”。而從成交結構來看,總價300萬內成交占比超六成,新政后,二手房市場成交仍以剛需為主。
那么改善板塊現狀如何?新政對于普遍滿五的改善板塊有促進作用嗎?政策有沒有在購房池增加改善房票?改善型的其他加持因素有否減弱?
記者走訪了申花、蔣村、橋西、濱江區政府等杭州幾大改善熱門板塊,試圖揭開謎題。
往期回顧:
第一篇:有短板反而易成交? 當前杭州二手房成交熱門有哪些共性?
第二篇:杭州二手房剛需板塊調研:量價確有回暖 第二輪膠著已在眼前
“這次不中我就再也不搖新房,直接去買二手房了!”今天中午,新房搖號已滿兩年的老甄入圍了申花杭樾潤府的社保局。
老甄目前家住市中心130多方的三居室,但因為家庭成員增加,他出清了城東新城一套三居室,想要再置換一套改善四居室。
從2021年下半年開始,他看過的二手樓盤不下二十個,這還是他咨詢專家、結合中介信息仔細甄選的,法拍房也沒落下,不少熱門法拍他都實地去看過。近兩年的時間里,他見證了杭州城西城東城南各改善板塊的房價變化,有起有落,好幾次就差臨門一腳,但他就是沒出手。
原因很簡單:不甘心。一邊跑二手盤,一邊他也沒放棄“搖新房”。從江河匯的江河鳴翠、武林新城的和品、申花的濱融府,一路到錢江世紀城的SKP、江河匯的IFC……“這次不中就去我愛我家下單!”誰料一直都沒出現“最后一次”——要買二手房,面對更復雜的交易流程、額外的交易費用,心里總覺得缺點決斷——最關鍵的,畢竟同樣級別相似產品,新房還是便宜。
擁有真實的自住需求,卻無法舍棄新房的價差誘惑。老甄的兩年買房路,就是杭州市場改善客群的一個縮影。
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剛需板塊動了 ?改善板塊還在僵持
在走訪申花、橋西、蔣村、濱江區政府等傳統改善板塊過后,我們可以發現,在517新政出臺以來,區域內二手房的帶看量明顯增多。與此同時,各板塊內的二手房的成交量也隨之略有升高。
以蔣村為例,目前板塊內成交最為活躍的為融創·河濱之城。
“新政出臺前,基本上都沒什么帶看,前4個月月均成交也就1-2套,”中介小哥感嘆道,“而在新政出臺后,每天都要帶看2-3次,近1個半月內共成交了10多套,比之前可好太多了?!?/p>
那么在帶看量、成交量雙提升的情況下,是否可以證明這些傳統改善板塊受到了新政較大的利好影響,成交重新開始活躍呢?其實也不盡然。
首先,517新政最為重磅的一點便是家庭唯一住房增值稅“五改二”,即滿足家庭唯一住房且產證滿2年的房源,在二手交易中可免去高額的增值稅。
但是,這些傳統改善板塊成熟度遠高于剛需板塊,發展時間也相對更長,板塊內以交付五年以上的商品房為主。如蔣村板塊除了尚未交付的中杭府以及2021年交付的河濱之城二期,其余樓盤交付年限均已超過五年;橋西板塊除了大運河府于2021年底交付,其余樓盤最新的即為2021年底交付的運河宸園,也已超過五年。
除此之外,因為板塊定位改善,也并不具有交易換手頻繁的特性,因此掛牌的房源多早已滿五,且部分滿二房源也并不是房東家庭內的唯一住房。
由此,新政對于這部分房源并沒有較大的促進影響,而主要影響到的是其中極小部分滿二唯一的房源。
中介小哥提到說,“新政后快速成交的一般都是滿二唯一且價格比較合適的房源,因為新政出臺后可以省去一大筆增值稅費,相當于便宜了幾十萬,而等這一批房源成交后,成交量就開始回落了?!?/p>
申花藍孔雀板塊融信·藍孔雀(攝影:魏盼)
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